Jaké riziko vám hrozí?

Uzavřete zprostředkovatelskou smlouvu, kde je uvedena kupní cena například 5.000.000 Kč. Najdete kupce, který je ochotný zaplatit 4.700.000 Kč. Voláte prodávajícímu, ten se snížením kupní ceny souhlasí a uzavře kupní smlouvu.  Ale vy se přesto své provize nedočkáte nebo, pokud je uhrazená, ji prodávající požaduje zpět jako bezdůvodné obohacení. A má na to nárok, a to 3 roky.

Jak je možné, že obchod zprostředkujete, a přesto nemáte nárok na provizi?

Snížení kupní ceny může totiž znamenat, že zprostředkovatel nesplnil svůj závazek.

Existuje několik judikátů Nejvyššího soudu, že zprostředkovateli nevznikne nárok na provizi, jestliže nebyla uzavřena určitá smlouva (dle § 2445, odst. 1 zák. č. 89/2012 sb. OZ) specifikovaná ve zprostředkovatelské smlouvě.

Například judikát 32 CDo 2842/2018.

Znamená to, že podle závěrů NS za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická (kupní cena je nižší) se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastníci ve zprostředkovatelské smlouvě dohodli.

Přestože se zdá logické, že uzavřením kupní smlouvy prodávající se slevou souhlasí, z hlediska nároku na provizi to není podstatné. Podstatné je, co máte sjednáno ve zprostředkovatelské smlouvě.

Jak předejít riziku, že vám zájemce odmítne zaplatit provizi?

Dojde-li s prodávajícím k dohodě o slevě z kupní ceny, doporučujeme vždy uzavírat písemný dodatek ke zprostředkovatelské smlouvě.

Máte-li písemnou zprostředkovatelskou smlouvu a nemáte-li sjednáno, že dodatky lze uzavírat ústně (a takové ustanovení rozhodně nelze do smlouvy doporučit!), pak musíte každou změnu opět sjednat písemně, protože ústní forma je neplatná.

Proto nezapomeňte každé snížení kupní ceny s majitelem stvrdit písemným dodatkem ke zprostředkovatelské smlouvě. Za platný písemný dodatek může být považován i e-mail. Je na vás, zda dodatek uzavřete osobně "na papíře", potvrzením v e-mailu, anebo tak, že zašlete dokument e-mailem, který vám klient podepsaný oskenuje a zašle zpět. Všechny formy jsou možné.

Text pro písemný dodatek i text e-mailu ke stvrzení dohody je k dispozici v Klientské sekci naší Právní podpory. Zajímá vás její obsah? Zaregistrujte se zdarma a nezávazně si naše služby vyzkoušejte.