Jak audit dopadl?

Byť je Zákon o realitním zprostředkování účinný již od roku 2020, mnozí stále své rezervační smlouvy nepřepracovali nebo jen nedostatečně. Většina smluv není aktualizovaná s ohledem na nejnovější judikáty.

Dobrou zprávou je, že jsme nenarazili na smlouvu, která by byla vyloženě neplatná.

Tou horší, že cca 80 % zaslaných smluv by v případě soudního sporu s největší pravděpodobností vedlo k prohře. Vždy samozřejmě záleží na okolnostech konkrétního případu. Tyto smlouvy však obsahovaly pochybení, které už vedly k prohrám u okresních a krajských soudů. A to považujeme za zbytečné. Smlouvy je možné koncipovat tak, aby v ní nebyl důvod realitního zprostředkovatele žalovat (viz níže zmíněná žaloba).

 

Jaká chyba byla nejčastější?

Objevovaly se všechny, o kterých píšeme v článku 5 nejčastějších chyb v rezervačních smlouvách, ale téměř ve všech smlouvách jsme narazili na ustanovení, že zprostředkovatel může nakládat s rezervačním poplatkem. Zde hrozí riziko, že jeho vyplacení budou po realitním zprostředkovateli požadovat obě strany. Máte tato ustanovení ve své rezervační smlouvě? Doporučujeme vám prostudovat tento judikát Nejvyššího soudu.

Většina smluv také obsahovala ustanovení, ze kterých lze dovodit, že jde o smlouvu o realitním zprostředkování.

Nejméně pak přišlo smluv dvoustranných uzavřených mezi zprostředkovatelem a zájemcem, které jsou vždy smlouvami o realitním zprostředkování, a to bez ohledu na pojmenování smlouvy (různé "dohody o blokaci nemovitosti", "dohody o složení depozita" apod.) a volbě práva (text: "uzavřena podle Občanského zákoníku").

 

Co překvapilo?

Někteří po přečtení našeho článku 5 nejčastějších chyb v rezervačních smlouvách negativní výsledek očekávali. Často jsme ale také dostávali od realitních zprostředkovatelů na provedený audit zpětnou vazbu, že mají vzory smluv koupené či že je mají od své franšízové společnosti nebo advokáta, a proto předpokládali, že jsou správně. Výsledkem byli nemile zaskočeni.

Naše hodnocení smluv se primárně týkalo rizik pro případné soudní spory s kupujícími. Z tohoto pohledu drtivá většina smluv realitního zprostředkovatele nechrání, a naopak ho zcela zbytečně vystavuje ztrátě peněz, času i energie.

Proč to tak je? Zjednodušeně - realitní zprostředkovatel je na základě těchto smluv v právním vztahu nejen s prodávajícím, ale také s kupujícím. A to pak nese riziko sporů zprostředkovatel - kupující, když se transakce nerealizuje.

Používáte-li smlouvy, které jsou z našeho pohledu nesprávné, neznamená to, že je používat nemůžete! Doporučujeme si však uvědomit, jaká rizika se na takovou smlouvu vztahují a počítat s tím, že v případě soudního sporu vás smlouva nemusí ochránit.

 

Máme řešení !

Naopak smlouvy, které jsou koncipovány tak, aby se na ně zákon o realitním zprostředkování a řada ustanovení o spotřebitelských smlouvách nevztahovali, soudy vyhrávají. Tak máme napsané i naše smlouvy a máme už i rozsudky, kde naši klienti vyhráli. Pokud vás zajímá znění našich smluv, napište si o DEMO účet, který je zdarma.

 

Příklad jedné z neúspěšných žalob podané na našeho uživatele

Žalobce - zájemce o koupi odstoupil od smlouvy a chtěl vrátit rezervační poplatek. Žaloval jak prodávající, tak realitního zprostředkovatele. Argumentoval tím, že realitnímu zprostředkovateli doručil odstoupení od smlouvy, a to z důvodu, že byla uzavřena mimo obvyklé prostory zprostředkovatele, a jako spotřebitel využil 14denní lhůtu pro odstoupení. S žalobou neuspěl.

Soud řekl, že nejde o zprostředkovatelskou smlouvu podle Zákona o realitním zprostředkování, a proto ani o smlouvu spotřebitelskou a odstoupení bylo neplatné.

Dále soud uvedl, že rezervační poplatek představuje nárok vlastníka prodávané nemovitosti za to, že nemovitost nebude během rezervační doby nabízet a povinnost vrátit rezervační poplatek na vlastníka nemovitosti dopadá pouze v situacích předvídaných rezervační smlouvou, z nichž žádná nenastala. Proto žalovanému prodávajícímu nevznikla povinnost vrátit rezervační poplatek.

Pokud jde o žalovaného realitního zprostředkovatele, ani tam žalobce neuspěl. Jak je v naší rezervační smlouvě uvedeno, zprostředkovatel byl pouze platebním místem, aniž by byl oprávněný s rezervačním poplatkem nakládat. Z tohoto důvodu soud prvního stupně uzavřel, že není v daném řízení pasivně věcně legitimován a žaloba není vůči zprostředkovateli důvodná.

Takto rozhodl okresní soud a krajský to v odvolání potvrdil.